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■賃貸住宅紛争防止条例
正式には、住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例。この条例は、不動産業者が契約時に退去時における住宅の損耗等の復旧並びに住宅の使用及び収益に必要な修繕に関し規則で定める事項等を契約者に説明する事を義務付けた条例になります。
基本的にお部屋を退室されるときの現状回復費用は、経年劣化は貸主負担。入居者による汚損・破損は借主負担という考え方になります。これは、入居者が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるものは経年劣化か通常損耗であり、これらは賃貸借契約の性質上、賃貸借契約期間中の賃料でカバーされてきたものとし、入居者はこれらを修繕等する義務は負わず、この場合の費用は賃貸人が負担するという考え方です。畳などを退室時に新しくする行為は、賃貸人が次の入居者が決まりやすくなる為の投資であり、入居者が負担する必要はないようです。

A-1　退去時における住宅の損耗等の復旧について

1 費用負担の一般原則について
(1)経年変化及び通常使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないとされています。
(例)壁に貼ったポスターや絵画の跡、日照などの自然現象によるクロスの変色、テレビ・冷蔵庫等の背面の電気ヤケ
(2)賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担するとされています。
(例)飼育ペットによる柱等のキズ、引越し作業で生じたひっかきキズ、エアコンなどから水漏れし、その後放置したために生じた壁・床の腐食。
2 例外としての特約について
賃貸人と賃借人は、両者の合意により、退去時における住宅の損耗等の復旧について、上記1の一般原則とは異なる特約を定めることができるとされたいます。ただし、特約は全て認められる訳ではなく、内容によっては無効とされることがあります。

＜参考＞
判例によれば賃借人に通常の原状回復義務を超えた義務を課す特約が有効となるためには、次の3つの用件が必要であるとされています。
�@特約の必要性に加え暴利的でない等の客観的、合理的理由が存在すること
�A賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
�B賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
上記からも解るように基本的に故意過失による損耗と特約以外はオーナー負担になります。


※東京都都市整備局のサイト：賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）